Nyheten i korthet:
• Ägda bostäder i Sverige har tappat sin glöd efter pandemin, påverkade av ökande inflation och stigande kostnader, medan hyresgäster drabbas av höjda hyror och kommunala avgifter.
• Artikeln utforskar olika scenarier för att jämföra lönsamheten i att äga en bostad kontra att hyra och investera på börsen.
• Vikten av att välja boende utifrån trivsel och ekonomiska överväganden, samt att ha en "plan B" genom att ställa sig i bostadskö, understryks.
Den här sammanfattningen är skriven med stöd av AI-verktyg från OpenAI och har granskats av GP:s journalister. Läs vår AI-policy här.
Från glödhet till rejält nedkyld. I samband med pandemin sköt värdet på ägda bostäder i Sverige i höjden. Sedan kom inflationen och chockade alla, däribland Riksbanken vars låga ränta eldat på prisutvecklingen under det senaste decenniet.
Inflationen, den breda och allmänna prisutvecklingen i Sverige, slog också mot hyresgästerna. Fastighetsbolag fajtades med betydligt högre kommunala avgifter, kraftigt högre finansieringskostnader och det där volatila energipriset.
Hyreshöjningarna har för vissa blivit tvåsiffriga de senaste åren samtidigt som många bostadsrättsinnehavare tvingats hantera skenande räntekostnader. För de som köpte på toppen kom lånen att bli flera gånger dyrare när Riksbanken genomförde kraftiga räntehöjningar på kort tid.
Frågan är hur en bostadsinvestering på flera miljoner står sig i dag mot alternativet att hyra sitt boende.
Och vad som hände om man istället för att ligga ute med insatsen och betala de extra månatliga utgifter som gäller för bostadsrätter, placerade de pengarna på börsen?
För att göra det mer konkret kan vi måla upp några olika scenarion:
Emma och Johan vill flytta ihop i Göteborg. De har sån tur att de hittat två lägenheter de gillar: en bostadsrätt och en hyresrätt i samma område och storlek.
Nu funderar de över vad som blir mest lönsamt på fem års sikt.
Boendeekonomen om skillnaderna mellan bostadstyperna
En av de största barriärerna till bostadsrättsmarknaden är pengar. Du måste ha en kontantinsats på minst 15 procent av köpesumman. Och för att få låna resten kräver banken generellt att du har ett fast jobb med en stabil lön.
– Ofta kan jag tycka att man pratar som om enda lösningen för unga eller förstagångsköpare är att just köpa och det är jag inte särskilt säker på att det är. Att gå in och belåna sig som en väldigt ung person det är också behäftat med en viss risk, säger Claudia Wörmann, boendeekonom på Hypoteket.
Och kostnaderna tar inte slut där.
Utöver månadsavgiften till bostadsrättsföreningen gäller det att betala bolåneränta och, om du har hög belåningsgrad, amortera. Dessutom kostar hemförsäkringen för en brf mer än den för hyresrätter. Du ansvarar även för underhållet i bostaden, då det inte finns någon hyresvärd att fråga om renoveringar eller en ny kyl när den gamla går sönder.
Privatekonomi söndag
I artikelserien Privatekonomi söndag samlar vi reportage, tips och granskningar om hur man får pengarna att räcka längre och förutsättningar att växa.
Vill du få en pushnotis i din mobil när vi skriver om dessa ämnen? Klicka här: Privatekonomi och välj följ.
Claudia Wörmann menar att det kan vara lättare att få en ekonomisk översikt med en hyresrätt, då du vet vad du ska betala fram tills nästa hyresförhandling.
En stor risk med bostadsrätten är att den kan sjunka i värde. Rätt som det är kan du vara tvungen att sälja bostaden till ett lägre pris än när du först köpte den.
– Du vet inte riktigt heller hur prisutvecklingen ser ut framöver med en bostadsrätt. Du vet heller inte alltid hur föreningens ekonomi ser ut, vilket har varit ett problem nu, säger Wörmann.
– Vissa föreningar, som inte hade räknat med att räntorna skulle stiga så pass mycket som de gjort, har fått lite bråttom att höja avgifterna.
Emma och Johan vill flytta till något större
Vi går tillbaka till Emma och Johan.
Bostadsrätten på 100 kvadrat som de har kollat på kostar 4 922 000 kronor. Den genomsnittliga belåningsgraden i Sverige är 68 procent, vilket i vår beräkning innebär att de lägger in 1 575 000 kronor kontant i bostaden.
Den genomsnittliga prisutvecklingen per kvadratmeter i Göteborg har under det senaste decenniet legat på runt 5,2 procent årligen. Skulle det hålla i sig skulle det nominella värdet, alltså inte justerat för inflation, på bostaden vara 6 342 000 kronor om fem år.
Det hade inneburit en potentiell vinst på 1 420 000 kronor.
Alternativ två är att flytta in i hyresrätten och placera kontantinsatsen på börsen, där årsmedelavkastningen har varit 9 procent över tid. Då skulle insatsen vara värd 2 422 000 kronor om fem år, vilket är en ökning med 847 000 kronor. Då har vi inte räknat med inflation och inte heller med eventuella höjningar av hyror eller avgifter.
Om de dessutom väljer att varje månad investera vad de skulle spara på ränta och amortering genom att skaffa hyresrätt, kommer de att lägga in 11 100 kronor på börsen varje månad i fem år.
Det kommer få värdepappersportföljen att nå 3 147 150 kronor, vilket innebär att de skulle kunna tjäna 1 572 000 kronor.
I samtliga beräkningar utgår vi från räntekostnader före ränteavdrag.
Såhär har vi räknat
För våra scenarion har vi utgått från statistik från Riksbanken, Finansinspektionen, Svensk Mäklarstatistik, Hemnet och SCB.
Siffrorna är baserade på medel- och medianvärden i Göteborg och Västra Götalandsregionen, bland annat genomsnittlig köpeskilling och kvadratmeterpris för bostadsrätter samt årshyra per kvadratmeter i hyresrätter.
För att beräkna framtida värden använder vi oss av det som kallas slutvärdesformel, eller ränta på ränta-effekten.
För att räkna ut värdet av de regelbundna insättningarna har vi gjort beräkningar genom formeln för framtida värde av en annuitet.
Genom medel- och mediansiffrorna har vi räknat ut boendeutgiften för en bostadsrätt och en hyresrätt av samma storlek.
Vi har valt att avgränsa utgiftskalkylen för en bostadsrätt till:
• Avgift per månad
• Räntekostnad per månad
• Amortering per månad
• Hemförsäkring
I hyresrätten har vi valt att utgå från:
• Månadshyra
• Hemförsäkring
Utgiftsskillnaden mellan dessa är summan som i scenarierna månatligen investeras i en portfölj exponerad mot hela Stockholmsbörsen.
Ett index som följer Stockholmsbörsens avkastning är SIXRX-index och där har årsavkastningen över tid varit omkring 9 procent.
I räkneexemplen inkluderas inte ränteavdraget eller höjningar av hyror eller avgifter in som faktorer.
Avkastningssiffrorna är i nominella termer och därmed inte justerade för inflation.
Scenarierna utgår från framtida fiktiva värdeökningar på bostadsmarknaden och börsen baserat på historisk data.
Historisk data är inte indikativ för framtida resultat.
Anna och Inez vill lämna Göteborg
Anna och Inez har beslutat sig för att lämna storstan men behöver stanna kvar i Västra Götaland på grund av jobb och familj. Utanför Göteborg är både bostadspriserna och hyrorna lägre, visar den genomsnittliga statistiken.
De har hittat en bostadsrätt och en hyresrätt på 50 kvadrat som passar deras behov. Det genomsnittliga priset per kvadratmeter är 10 400 kronor lägre utanför storstan – köpeskillingen för bostadsrätten de är intresserade av är därför cirka 1 940 000 kronor.
Vad gäller hyresrätter ligger årshyran per kvadratmeter på 1 227 kronor i regionen. I Göteborg är den siffran 1 321 kronor, drygt 7,7 procent högre.
Medianhyran för en 50 kvadratmeter stor hyresrätt runt om i Västra Götaland skulle därmed kosta 5 110 kronor i månaden.
Likt Emma och Johan vill de också räkna på vad en bostadsrättsinvesteringen skulle kunna vara värd om fem år. De utgår från hur prisutvecklingen per kvadratmeter har utvecklats i regionen de senaste tio åren – 5 procent per år, enligt Svensk Mäklarstatistik.
Skulle det hålla i sig framåt hade värdet på bostaden ökat till 2 474 990 kronor om fem år. Det hade inneburit en potentiell vinst på 534 990 kronor, före skatt. Inte heller i detta scenario har inflation eller höjningar av hyror eller avgifter tagits med i beräkningarna.
Hade paret istället valt att hyra och investera hela insatsen (vilken var 32 procent i snitt i Sverige 2023, enligt Finansinspektionen) samt placera pengarna de annars hade lagt på bolåneränta och amortering – ja, då hade slutvärdeskalkylen sett ut så här:
Insatsen på drygt 620 000 kronor hade på fem år växt till 954 400 kronor.
Den månatliga utgiftsbesparingen bedömer de till drygt 4 300 kronor, vilket om det placerades återkommande på börsen skulle växa till 283 000 kronor på 5 år.
Totalt hade alltså Anna och Inez haft en avkastning på 1 237 400 kronor om de valde hyresrätten.
En 100 kvadratmeter stor bostadsrätt i Göteborg är i snitt nära 9 000 kronor dyrare varje månad, jämfört med en likvärdigt stor hyresrätt, visar aktuell statistik från Finansinspektionen, Konsumenternas, Hemnet och Svensk Mäklarstatistik.
Det är långt från hur det har sett ut tidigare när det kommer till kostnaderna i hyresrätter jämfört med privatägda bostäder, enligt Hyresgästföreningens chefsekonom Martin Hofverberg.
– Hyresrätten har sedan 1991 haft en högre kostnadsutveckling än egnahemsvillor, och trots de senaste årens ränteökningar har de ändå inte kommit ikapp hyresrättens högre boendekostnader, säger han och hänvisar till de delar i konsumentprisindex (inflationen) som följer kostnaderna för hyresrätter och småhus.
I nuläget är bostadsrätten i många fall dyrare när det gäller utgifter, men lyfter man blicken och väljer ett längre perspektiv blir analysen en annan, alltså.
Skälen är årtionden av stabilt högre hyreshöjningar och den skattepolitik som infördes i början av 90-talet.
– I början av 90-talet la man om skattepolitiken i Sverige vilket innebar förändrade avdragsmöjligheter för hyresrätten, som resulterade i kraftigt höjda hyror, ca 10 procent två år i raken och sedan dess har hyresrätterna alltid legat högre. I mitten av nittiotalet inleddes den långa perioden med låga räntor som gynnat det ägda boendet och inneburit lägre boendekostnader och högre fastighetspriser.
Sedan 90-talet har kostnadsutvecklingen för hyresrätter i Sverige varit större än för det ägda boendet. Lågräntemiljön har samtidigt lett till kraftiga värdeökningar på bostadsrätter och villor.
Hyresgästen är dessutom dubbelbeskattad, till skillnad från bostadsrättsinnehavaren.
Skälet stavas kommunal fastighetsavgift, tidigare kallad fastighetsskatt, och den bolagsskatt som fastighetsbolagen tvingas betala.
Avgiften har alla att hantera, såväl brf:er som fastighetsbolag, vilket i sin tur sipprar ner till medlemmarna och hyresgästerna via deras avgifter och hyror.
Hyresrätten kommer dock också mötas av fastighetsbolagets bolagsskatt, vilket bostadsrättsföreningar slipper. Det innebär att hyresrätten missgynnas skattemässigt, enligt Åsa Hansson, docent i nationalekonomi vid Lunds Universitet och tidigare ledamot i Finanspolitiska rådet.
– Man brukar säga att hyresrätten är dubbelbeskattad, och det innebär att den missgynnas och eftersom det finns en korrelation mellan lägre inkomster och att bo i hyresrätt, missgynnas de med lägre inkomster. Det vill säga de med lägre inkomst betalar mer skatt än de med högre inkomst, vilket är en märklig ordning, säger Åsa Hansson.
Det skapar ett snedvridet skattesystem där incitamenten för fastighetsinvesteringar ökar vilket bidrar till stigande priser på bostadsmarknaden, säger Åsa Hansson som vill se fastighetsskatten återinförd.
Köa för hyresrätt – en plan B som många missar
Claudia Wörmann tycker det är viktigt att ha alternativ, och ställa sig i bostadskön så fort som möjligt – även om man har en bostadsrätt. Inte minst om man bor och lever tillsammans med någon.
– En del tycker kanske att nej men varför ska jag stå i kö? Det är ju du och jag nu ”forever and ever”. Men det är många som saknar en plan B. Och man vet aldrig om det är för dig själv eller kanske för båda, säger hon.
Claudia Wörmann menar att vilken slags avkastning man kan komma att få på sin bostad är svårt att sia om – och kanske inte heller det som ska styra ens bostadsval.
– Jag tycker att man ska köpa av rätt anledning. Man ska köpa för vad man har råd med och för anledningar som att det är där du vill bo och kommer att trivas. Om man kan sälja med vinst borde komma som grädde på moset senare. Jag tycker inte att man ska gå in i en bostadsaffär med den blicken.
– Om du köper en lägenhet och trivs jättebra där, och sen säljer till samma pris. Om du får tillbaka alla dina pengar har du ju i stort sett bott där gratis. Det behöver inte vara behäftat med att du säljer till ett väldigt mycket högre pris.
LÄS MER:Så påverkas ditt lån av att räntan sänks
LÄS MER:Här har bostadspriserna stigit mest runt Göteborg
LÄS MER:Så vill politikerna lösa bostadsbristen i Göteborg
Missa inte det senaste från GP Ekonomi!
Nu kan du få alla våra ekonominyheter, reportage och analyser som en liten notis direkt till din telefon genom att klicka på följ-knappen vid taggen Ekonomi. I mobilen finner du den under artikeln och på sajt överst till höger om artikeln.
Anmäl dig till vårt nyhetsbrev
GP Ekonomis Ida Johansson och Alexander Piauger förklarar och analyserar privatekonomi och kommer med aktuella spaningar och lästips.
För att anmäla dig till nyhetsbrevet behöver du ett digitalt konto, vilket är kostnadsfritt och ger dig flera fördelar. Följ instruktionerna och anmäl dig till nyhetsbrevet här.
